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Il n’est pas facile aujourd’hui de négocier sur un marché où les offres se raréfient et les prix ne cessent d’augmenter, selon le dernier baromètre LPI-SeLoger publié le 24 juin dernier.  Les marges de négociation n’ont jamais paru aussi basses : « elles se limitent à  3,5 % du prix de vente affiché pour un appartement et à 3,9 % pour une maison. » L’étude constate des offres généralement faites au prix proposé sur les marchés tendus, et un retrait des biens du marché, dans les endroits moins dynamiques où les vendeurs préfèrent attendre la reprise plutôt que de brader leur bien.

Le contexte demande donc d’affûter ses arguments.

Vous pouvez commencer par comparer les offres similaires. Si vous constatez des différences de prix, elles vous permettront de démontrer au vendeur que le prix demandé ne correspond pas à la valeur réelle du bien sur le marché. Une réalité que vous pouvez étayer par un délai de mise en vente anormalement long, si tel était le cas.

Lorsque le prix correspond effectivement aux pratiques du marché, il ne vous reste plus qu’à pointer des éléments justifiant une baisse de valeur. Votre offre d’achat doit être réaliste et pour ce faire, vous avez tout intérêt à solliciter l’avis du notaire. Vous pouvez demander une baisse de prix en relevant, par exemple : la mauvaise luminosité des lieux (notamment pour un appartement en rez-de-chaussée ou situé au premier étage), une absence d’ascenseur à partir du 4ème étage, la nécessité de réaliser des travaux ou une rénovation (que vous ferez chiffrer par au moins deux professionnels lors de vos visites), des charges de copropriété ou des prévisions de travaux dans les parties communes, trop importants, une consommation d’énergie excessive en raison d’un étiquette F ou G du diagnostic de performance énergétique, un éloignement des centres économiques, etc.

Votre offre d’achat doit reprendre vos réserves, mentionner le prix offert et comporter une durée de validité de 1 à 2 semaines, au terme desquelles, elle sera caduque. Elle est remise en mains propres ou adressée par lettre recommandée avec accusé de réception au vendeur ou à son intermédiaire. Dans le délai considéré, le vendeur peut accepter de vous céder le bien « à votre prix », refuser ou vous faire une contre-proposition.

La Cour de cassation a en effet expliqué dans un arrêt rendu le 5 mai dernier qu’en matière d’adoption, la décision du tribunal est prononcée dans un délai de six mois à compter de sa saisine, le temps notamment de s’assurer que les conditions posées par la loi à l’adoption simple, sont bien réunies. L’intégrité du consentement fait partie des conditions légales requises. Si ce dernier a été biaisé, il ne justifie pas, pour autant, une action en révocation de l’adoption simple pour motif grave.

Dans l’affaire qui a donné lieu à cette mise au point, un homme avait adopté la fille majeure de son épouse. Les conjoints avaient ensuite donné à cette dernière, plusieurs biens immobiliers.

Deux années s'étaient écoulées lorsque l’homme introduisit une requête en divorce tout en sollicitant la révocation de l’adoption simple et des actes de donations.

A l’appui de sa demande, il fait valoir qu’il n’était pas sain d’esprit au moment où il a consenti à l’adoption. La loi permet en effet de revenir sur une adoption simple pour motif grave. L’insanité d’esprit est un motif grave, puisqu’elle trouble le consentement de celui qui l'a donné. L'argument convainc les juges du fond qui prononcent la révocation de l'adoption.

L’affaire est portée devant la Cour de cassation. Les juges du droit annulent les décisions révoquant l’adoption. Ils rappellent que le jugement d’adoption suppose que le magistrat se soit préalablement assuré que le consentement de l’adoptant était libre et éclairé, condition légale et indispensable à l’adoption simple. Si celui-ci devait ultérieurement être remis en question, il faudrait alors exercer un recours contre le jugement qui l’a apprécié lors de l’adoption. L’action en révocation d’une adoption simple pour un motif grave ne peut être intentée que pour des faits postérieurs au prononcé de l’adoption, sinon, elle est irrévocable. L'adoption simple survit  toujours à la séparation du conjoint adoptant avec le parent d’origine de l’enfant.

Lire l'arrêt de la Cour de cassation

Lorsqu’une personne physique exerce un mandat dans le cadre d’une SA, il lui est interdit de cumuler ces fonctions avec quatre autres mandats de directeur général, de membre du directoire, de directeur général unique, d’administrateur ou de membre du conseil de surveillance de sociétés anonymes ayant leur siège sur le territoire français.

Si elle vient à cumuler cinq mandats, elle doit se démettre de l’un de ses mandats dans les trois mois à compter de sa nomination. Elle est ensuite réputée s’être démise, et doit restituer les rémunérations perçues, sans que soit remise en cause la validité des délibérations auxquelles elle a pris part (article 225-94-1 du Code de commerce).

Il y a quelques années vous avez transformé une pièce en deux chambres, pour vos petits-enfants, installé un bureau sous les combles pour votre éternel étudiant ou encore un bow-window donnant sur la plage pour votre oncle d’Amérique ... Si à l’époque, vous étiez fier d’avoir réalisé tout seul ces magnifiques travaux, vous ne pensiez pas qu'en principe, il vous faudrait produire, au moment de la vente, une DAACT certifiant que ces derniers ont été faits dans le respect des règles d'urbanisme de la commune où se situe le bien.

Qu’est ce qu’une DAACT ?

En principe, avant de s’engager dans des travaux, le propriétaire doit demander une autorisation en mairie afin que celle-ci puisse s’assurer que le projet respecte bien les règles d’urbanisme. A la fin des travaux, le propriétaire doit déposer une déclaration d’achèvement attestant la conformité des travaux (DAACT). La mairie a alors 3 mois (5 en secteur protégé) pour vérifier sur place cette conformité aux règles en vigueur sur son territoire.

Bien sûr, il arrive souvent que des vendeurs aient procédé à des aménagements de leur logement sans avoir préalablement demandé une autorisation à la mairie, le plus souvent en toute bonne foi, par simple ignorance de la loi.

Le risque pour le vendeur sans DAACT

Le défaut de ce document a des conséquences pour l’acheteur mais aussi pour le vendeur qui peut voir sa responsabilité engagée pour avoir failli à son devoir d’information. Il peut même voir annuler la vente sur le fondement d’un vice caché.

La Cour de cassation a ainsi condamné un vendeur et son notaire qui se défendaient d’un tel manquement en invoquant une clause de l’acte authentique qui prévoyait que le vendeur était dispensé de fournir ce document, l’acquéreur déclarant, avoir une parfaite connaissance de la situation et vouloir en faire « son affaire personnelle, sans recours contre le vendeur. » (Cour de cassation, civile, Chambre civile 1, 17 juin 2015, 14-19.692).

Dans cet arrêt, les juges ont considéré que si la production du document ne faisait pas partie des pièces que le vendeur devait obligatoirement fournir pour la vente, le vendeur, comme le notaire, sont tenus de renseigner clairement l’acquéreur des incidences d’un refus de délivrance du certificat de conformité et du risque qu’il s’engage à supporter au regard de cette infraction aux règles d’urbanisme.

Dans tous les cas, le vendeur doit impérativement signaler au notaire toutes les informations qui peuvent influencer la décision d’acheter, et donc la réalisation de travaux, qu’ils aient été effectués avec ou sans autorisation de l’administration. Comme le précise, Juliette Courquin dans la Quotidienne des Éditions Francis Lefebvre : « Il s’agit d’un document utile pour le notaire au titre de son devoir d’information sur la situation du bien au regard des règles d’urbanisme. »

Le risque pour l’acheteur

Après l’achat, les sanctions et les effets sur la vie du logement, relatifs à cette absence de conformité, sont transmis à l’acquéreur, qui doit désormais en assumer seul les conséquences alors que tout contrat suppose un équilibre entre les parties, égales et libres de s’engager. (Article 1104 du Code civil).

Si la mairie constate que les règles d’urbanisme n’ont pas été respectées, par exemple à l’occasion d’une demande d’autorisation de travaux par le nouvel acquéreur, elle est en droit d'exiger une mise en conformité qui peut aller jusqu’à la démolition du bien avant de pouvoir reconstruire un logement, cette fois-ci conforme aux règles et donc différent de celui détruit, sauf si les travaux ont plus de 10 ans. Passé ce délai, elle n’est plus autorisée, en effet, à contester la conformité des travaux.

En revanche et dans tous les cas, la révélation des travaux peut entraîner une régularisation des impôts locaux.

Régulariser avant de vendre

Le vendeur a tout intérêt à régulariser sa situation en déposant une demande en ce sens auprès du service d’urbanisme de la mairie. Que les travaux entrepris aient nécessité une déclaration préalable ou un permis de construire, il est indispensable de préciser qu’il s’agit d’une régularisation, sur le formulaire de demande. Le délai de réponse est le même que celui appliqué lors d’une demande antérieure au chantier (de 1 à 3 mois selon les cas). Passé ce délai, le silence de l’administration vaut autorisation. Dans ce cas, sachez que sur simple demande, la mairie doit vous délivrer un certificat de non-opposition qu’il vous faudra alors communiquer au notaire.

Cette décision administrative entraîne aussi un correctif fiscal mais sachez que sans régularisation, le vendeur s’expose à une amende comprise entre 6 000 et 12 000 € par m2 selon les situations. (Article L480-4 du Code de l'Urbanisme).

Dans tous les cas, le vendeur devra s’acquitter de la taxe d’aménagement (calculable sur le simulateur de calcul de la taxe d'aménagement des impôts). Elle est payable en une seule fois et majorée de 80 % pour une construction sans permis (Article L331-23 du Code de l'Urbanisme). Il peut aussi s’attendre à une hausse d’impôts consécutive à la correction des taxes foncière et d'habitation.

La réforme du divorce issue de la loi du 23 mars 2019 de programmation 2018-2022 et de réforme pour la justice devait entrer en vigueur le 1er septembre 2020. Une loi publiée au journal officiel le 18 juin 2020, reporte son application au 1er janvier 2021.

Pour rappel, les principales mesures de la réforme sont les suivantes :

• la suppression de la phase de conciliation,

• l’instauration d’un divorce accepté par acte sous signature privée, contresigné par avocat,

• l’ouverture du divorce accepté aux majeurs protégés (applicable depuis le 25 mars 2019),

• la réduction du délai de cessation de vie commune de 2 ans à 1 an en cas de divorce pour altération du lien conjugal,

• la suppression de l’audience pour la conversion de séparation de corps par consentement mutuel en divorce par consentement mutuel (la procédure du divorce par consentement mutuel sans juge est étendue à la séparation de corps par consentement mutuel et ce depuis le 25 mars 2019),

• l’autorisation de recourir à la signature électronique pour les conventions de divorce ou séparation de corps à la condition que les parties, accompagnées de leur avocat, soient présentes au moment de conclure (applicable également depuis le 25 mars 2019).

L’alerte a pour objet de protéger les principes des droits de l’homme et de l’État de droit contre toute atteinte qui menacerait ces fondements d’une société́ démocratique. Pour garantir son effectivité, les textes européens s’appuient sur la responsabilité individuelle des habitants des pays membres de l’Union européenne (UE) et oeuvrent auprès des États pour sécuriser, via leur législation, les lanceurs d’alerte contre des représailles.

Le 7 octobre 2019, le Parlement européen et le Conseil de l’Union européenne ont adopté la directive (2019/1937) sur la protection des personnes qui signalent des violations au droit de l’UE. Cette directive doit être transposée dans le droit interne des pays membres, pour entrer en vigueur, en 2021. Elle vise à harmoniser les législations nationales sur la protection des lanceurs d’alerte au sein de l’UE.

Au moment où les États membres planchent sur cette intégration dans leur droit interne, Jacques Toubon, Défenseur des droits, appelait, le 4 juin dernier, le Gouvernement et le Parlement à une transposition « ambitieuse » du texte européen. Depuis l’entrée en vigueur de la loi dite Sapin II en décembre 2016, le Défenseur des droits est en effet le principal recours des lanceurs d’alerte et pointe, depuis plusieurs années, les faiblesses du dispositif français alors que celui-ci est reconnu comme l’un des plus avancés en la matière. Un constat contrebalancé par les volontés du Gouvernement de protéger le secret des affaires et qui fait dire à certains qu’en ce qui concerne la sauvegarde de l’intérêt public, la France est capable du pire, comme du meilleur.

Un lanceur d’alerte

Selon la loi française (Loi Sapin II du 9 décembre 2016) : «  Un lanceur d’alerte est une personne physique qui révèle ou signale, de manière désintéressée et de bonne foi, [...] une menace ou un préjudice graves pour l’intérêt général, dont elle a eu personnellement connaissance. » Le texte précise toutefois que « les faits, informations ou documents, [...] couverts par le secret de la défense nationale, le secret médical ou le secret des relations entre un avocat et son client sont exclus du régime de l’alerte ».

Autrement dit : le lanceur d’alerte est toute personne physique révélant une atteinte grave à l’intérêt général. Pour l’heure, les personnes morales comme les associations, syndicats ou entreprise sont exclus du dispositif de protection.

Le statut de lanceur d’alerte permet à celui qui en bénéficie d’être protégé contre des risques de représailles comme un licenciement, par exemple, et/ou d’action judiciaire pour diffamation ou violation du secret des affaires, dont le scandale LuxLeaks en constitue la parfaite illustration. Les conséquences de l’alerte pouvant être extrêmement préjudiciables pour son auteur, ce dernier doit impérativement contacter le Défenseur des droits afin d’être accompagné tout au long de la procédure de signalement.

Le parcours du lanceur d’alerte

La loi française oblige le lanceur d'alerte, à s’adresser d’abord à son supérieur hiérarchique. Et c’est seulement si celui-ci ne réagit pas de façon responsable dans « un délai raisonnable », qu’il peut alors contacter les autorités judiciaires ou administratives. Celles-ci disposent de trois mois pour traiter l’affaire. A défaut, le lanceur d’alerte est autorisé à révéler publiquement les faits.

Toutefois, en cas de danger grave et imminent ou d’un risque de dommages irréversibles, le lanceur d’alerte peut porter directement les faits à la connaissance des autorités ou les rendre publics.

La Directive européenne

La directive ne reprend pas deux critères de la définition du lanceur d’alerte de la loi Sapin II : le désintéressement et le fait d’avoir eu personnellement connaissance des faits révélés. Et surtout, elle n’oblige plus le lanceur d’alerte à s’adresser, dans un premier temps, à son employeur s’il craint que celui-ci soit déjà informé voire cautionne les faits qu’il a découverts ou encore s’il estime qu’il existe un risque de dépérissement des preuves. Il pourra alors directement contacter les autorités.

La directive prévoit également un accompagnement des lanceurs d’alerte sur le plan juridique, psychologique mais aussi financier pour des personnes qui peuvent se retrouver dans des situations très difficiles à la suite de révélations, comme la possibilité d’une indemnisation par exemple en cas de perte d’emploi, compte tenu de la difficulté de retrouver un travail, quand certains vous perçoivent comme « une balance. »

Le Défenseur des droits

Lors de la transposition de la directive, Jacques Toubon appelle les dirigeants et élus à :

- doter les organismes externes en charge de cette protection de moyens financiers et humains conséquents,

- clarifier ces derniers par domaine,

- instaurer une structure spécifique pour les questions de sécurité́ nationale et de secret défense qui serait indépendante et extérieure afin de faciliter la protection des lanceurs d’alerte de l’armée ou de la police ;

- sécuriser, voire indemniser, les sources de révélations sensibles quand des représailles sont par exemple intervenues avant, les actions entreprises par le Défenseur des droits ;

- élargir le statut protecteur de lanceur d’alerte aux personnes morales.

En savoir plus :

Lire le communiqué de presse : le Défenseur des droits appelle à une transposition ambitieuse

Depuis le 1er janvier 2020, il est interdit d’augmenter les loyers dans une zone tendue lorsque des travaux d’amélioration n’ont pas permis au logement de diminuer sa consommation d’énergie en-dessous de 331 kWh/m²/an, ce qui équivaut à l’étiquette E du diagnostic de performance énergétique.

Dans ce cas, il peut alors augmenter son loyer dans la limite de 15 % du montant des travaux à condition toutefois que les dépenses engagées atteignent au moins l’équivalent de 6 mois de loyer (si elles sont supérieures à un an de loyer, le bailleur peut réviser le loyer comme il le souhaite, sans tenir compte des 15 %).

De ce fait, le propriétaire qui souhaite réviser son loyer est contraint de réaliser de véritables travaux d’isolation et ne peut plus compter sur « une simple réfection » de l’électricité du logement, par exemple.

Or, selon l’Agence de l’environnement et de la maîtrise de l’énergie (Ademe), aujourd’hui la plupart des logements classés F ou G sont, pour une large part, en copropriétés. Le copropriétaire ne peut décider seul de changer la chaudière de l’immeuble ou d’isoler la toiture. Il est tributaire des décisions de l’assemblée générale. Si celle-ci ne vote pas les travaux de rénovation énergétique, le manque à gagner n'est pas négligeable pour le propriétaire bailleur. « Le coût des travaux à programmer impacte la valeur du bien, » rappelle Karine Duvernier-Dondeyne, notaire à Arras dans une interview donnée le 12 juin aux Échos. « Accepter de réaliser ces derniers, en optimisant leur financement est, à ce jour, la meilleure stratégie. »

Les agglomérations situées en zones tendues sont les suivantes : Ajaccio, Annecy, Arles, Bastia, Bayonne, Beauvais, Bordeaux, Draguignan, Fréjus, Genève-Annemasse, Grenoble, La Rochelle, La Teste-de-Buch-Arcachon, Lille, Lyon, Marseille-Aix-en-Provence, Meaux, Menton-Monaco, Montpellier, Nantes, Nice, Paris, Saint-Nazaire, Sète, Strasbourg, Thonon-les-Bains, Toulon, Toulouse.

Cette égalité de traitement est en effet entrée en vigueur depuis une décision du Conseil constitutionnel rendue le 28 mai dernier (n°2020-842). Auparavant, en application de l’article 156 du Code général des impôts, seule la contribution aux charges du mariage qui avait été fixée par une décision de justice pouvait être déduite par l’époux débiteur et si les conjoints procédaient à une déclaration d’impôt séparée.

Six repères pour comprendre la décision du Conseil constitutionnel.

1. La contribution aux charges du mariage

2. L’imposition séparée

3. Une loi fiscale qui fait la différence

4. La question posée au Conseil Constitutionnel

5. Les arguments du requérant

6. La parole des sages

1. La contribution aux charges du mariage

Les époux doivent, au titre de leurs droits et devoirs respectifs, contribuer aux charges du mariage, c’est à dire aux dépenses nécessaires à la vie familiale (logement, nourriture, vêtements, transport, frais d'entretien et d'éducation des enfants ...). En l’absence de convention des conjoints sur cette question, l'article 214 du Code civil prévoit que les époux contribuent à proportion de leurs facultés respectives. Si l'un d’eux ne remplit pas son obligation, l'autre peut l'y contraindre judiciairement.

2. L’imposition séparée

Selon le Code général des impôts, les époux font l'objet d'impositions séparées dans les cas suivants :

- Lorsqu'ils sont séparés de biens et ne vivent pas sous le même toit ;

- Lorsqu'étant en instance de séparation de corps ou de divorce, ils ont été autorisés à avoir des résidences séparées ;

- Lorsqu'en cas d'abandon du domicile conjugal par l'un ou l'autre des époux, chacun dispose de revenus distincts.

3. Une loi fiscale qui fait la différence

L’époux qui verse une contribution aux charges du mariage n’est pas traité de la même façon selon que ladite contribution ait été fixée par décision de justice ou non. Dans le premier cas, il est en droit de déduire les sommes versées à son conjoint, de la base de son revenu imposable (son époux doit déclarer le montant perçu sur lequel il est imposé). Dans le second cas, en l’absence de jugement ou de convention, aucune déductibilité n’est permise.

4. La question posée au Conseil Constitutionnel

Le Conseil constitutionnel a été saisi le 2 mars 2020 par le Conseil d'État d'une question prioritaire de constitutionnalité : les dispositions qui réservent la déductibilité aux seules contributions aux charges du mariage dont le versement résulte d’une décision de justice respectent-elle les textes de la Constitution dont le principe d’égalité devant la loi et devant les charges publiques ?

5. Les arguments du requérant

Les dispositions litigieuses introduiraient une différence de traitement injustifiée entre les contribuables qui versent une contribution aux charges du mariage, selon que leur contribution ait été versée ou non en exécution d'une décision de justice puisque la contribution ne peut être déduite du revenu que dans ce cas. (Depuis l’intervention de la loi de finances rectificative pour 2016, la déductibilité de la contribution peut également être invoquée lorsque son versement résulte d’une convention de divorce sans juge.)

Il invoque le principe d'égalité (la loi « doit être la même pour tous, soit qu'elle protège, soit qu'elle punisse.» Article 6 de la Déclaration des droits de l'homme et du citoyen de 1789) et rappelle qu’il ne s'oppose pas à ce que le législateur règle de façon différente des situations différentes si la distinction est en rapport direct avec l'objet de la loi qui l'établit et justifié par l’intérêt général.

6. La parole des sages

La différence de traitement contestée n'est pas justifiée par une différence de situation au regard de la lutte contre l'optimisation fiscale (et donc l’intérêt général) : la décision de justice a pour objet de contraindre un des époux à s'acquitter de son obligation, pas de garantir l'absence d’optimisation fiscale. « Par conséquent, les dispositions contestées méconnaissent le principe d'égalité devant la loi et doivent donc [...] être déclarées contraires à la Constitution. ». Les mots « lorsque son versement résulte d’une décision de justice et » figurant au 2 ° du paragraphe II de l’article 156 du code général des impôts, dans ses rédactions résultant du décret n° 2015-608 du 3 juin 2015 » sont abrogés.

Lire la décision du Conseil constitutionnel