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Les logements indignes présentent des risques pour la santé ou la sécurité de leurs occupants. Ils sont parfois à l’origine de drame tels que l'effondrement de deux immeubles de la rue d'Aubagne à Marseille le 5 novembre 2018, entraînant la mort de huit personnes.

Le permis de louer a été introduit par la Loi ALUR du 24 mars 2014. Le décret d’application de cette mesure donne la possibilité aux communes ou intercommunalités d’identifier des zones (quartiers ou résidences) comportant une proportion importante d'habitats dégradés et d’imposer sur ces territoires une autorisation préalable à la location. Celle-ci est délivrée après que la collectivité se soit assurée de la salubrité du logement. Dans le cas contraire, le bailleur a l’interdiction de louer son bien.

Le défaut de permis de louer peut être sanctionné par le préfet jusqu'à 5 000 €, voire 15 000 € en cas de récidive. Le préfet de l’Essonne a récemment prononcé une amende de 15 000 € à l’encontre d’un propriétaire qui persistait à louer son logement au sein de la copropriété Grigny 2 malgré l’interdiction qui lui en avait été faite.

Avant de mettre son bien sur le marché, il est donc indispensable de se renseigner en mairie.

Le permis de louer s’applique aux locations à usage de résidence principale, vides ou meublées, au moment de la mise en location ou de la relocation du logement à un nouveau locataire. L’autorisation doit être jointe au bail. La reconduction et le renouvellement de location avec le même locataire ne sont pas concernés, tout comme les locations touristiques qui sont soumises à d'autres formalités.

Selon les collectivités, la demande d’autorisation préalable peut être gratuite ou payante. Les collectivités disposent d’un délai maximal d'un mois pour répondre aux demandes de permis de louer, à défaut de réponse, il est réputé accordé.

Consulter le formulaire de demande

Qui se charge des impôts du défunt ?

La déclaration et le paiement de l’impôt incombent aux héritiers. En matière d’impôt sur le revenu, la règle est logique, ces derniers ont généralement accès aux papiers du défunt nécessaires à la déclaration. Si, par exemple, celui-ci percevait des revenus fonciers, il faudra comptabiliser les loyers effectivement reçus, s’assurer qu’ils ont été payés en totalité, etc.

La situation est différente pour les taxes foncières et d’habitation pour lesquelles un avis d’imposition mentionnant le montant à acquitter est envoyé sans déclaration préalable. Celles dues l’année du décès peuvent être payées sur les fonds de la succession.

Qu’en est-il pour l’impôt sur la fortune immobilière (IFI) ?

Pour éviter les écueils, il est indispensable d’évaluer régulièrement ses biens. S’ils sont sous-estimés, la différence avec la valeur indiquée dans la déclaration de succession risque d’être préjudiciable aux héritiers. En cas de contrôle, ils supporteront la majoration de l’impôt et les pénalités. La valorisation de la résidence principale du défunt est aussi problématique pour les enfants, lorsqu’il y vivait avec son conjoint. Celle-ci est affectée d’un abattement de 20 % qui risque d’augmenter la plus-value dégagée lors de la revente du bien par les descendants. Les héritiers peuvent avoir intérêt à déclarer l’estimation la plus haute lors de la succession.

Y a-t-il des précautions à prendre pour l’assurance-vie ?

Il arrive que les banquiers ou les assureurs recommandent de ne pas révéler au notaire la présence de contrats d’assurance- vie. C’est une erreur. Le notaire doit vérifier que les droits éventuellement dus, après application des abattements, ont bien été réglés, afin d’éviter tout risque de redressement fiscal au détriment des héritiers. Cela s’est déjà produit et dans ce cas, il faut se retourner contre l’organisme fautif afin de se faire rembourser les pénalités versées à l’administration fiscale, ce qui est long et fastidieux.

Gare aux PrImes manIfestement exagérées !

Les primes sont considérées comme manifestement exagérées lorsqu’elles sont disproportionnées par rapport à la situation patrimoniale et familiale du souscripteur.

Exemples :

• Les primes versées par Gérard, âgé de 89 ans, et dont le montant absorbe la quasi-totalité de sa pension de retraite, ont été jugées exagérées. Elles sont réintégrées à sa succession.
• Les primes versées par Joseph, qui perçoit une retraite modeste mais est titulaire d’un patrimoine conséquent, n’ont pas été jugées manifestement exagérées.

Gare à la souscrIptIon tardIve d’un contrat d’assurance-vIe !

Le contrat d’assurance-vie repose sur l’existence d’un aléa. Si tel n’est pas le cas, il peut être requalifié et réintégré dans la succession.

Exemple :

Michel, hospitalisé, souscrit un contrat d’assurance-vie au bénéfice de sa seconde épouse peu de temps avant son décès. Les juges ont estimé que l’objectif était de contourner les règles successorales.

En cas de crise financière majeure, l’épargne est-elle protégée ?

Depuis la crise financière de 2008, le dispositif de prévention et de gestion des crises bancaires a été renforcé. L’Autorité de contrôle prudentiel et de résolution (ACPR) veille à préserver la stabilité du système financier et protéger les clients.

Les banques et les compagnies d’assurance doivent respecter des règles prudentielles contraignantes axées sur leur gouvernance, le renforcement de leurs fonds propres, leur solvabilité et leur liquidité. Et dans les crises financières qui ont suivi, elles ont fait preuve de résilience.

En cas de faillite d’une banque ou d’une compagnie d’assurance française, peu probable dans ce contexte de supervision renforcée, des dispositifs d’indemnisation des épargnants sont prévus.

Quels sont les plafonds garantis pour les comptes bancaires et les contrats d’assurance-vie en cas de faillite d’un établissement ?

Le Fonds de garantie des dépôts et de résolution (FGDR) couvre, dans la limite globale de 100 000 € par personne et par établissement, les comptes courants, à terme, l’épargne logement… Garantis par l’état, les livrets réglementés (livret A, LDDS, LEP) bénéficient d’une autre enveloppe cumulative de 100 000 €.

Le Fonds de garantie des assurances de personnes (FGAP) prévoit un montant d’indemnisation de 70 000 € pour les contrats d’assurance-vie et de capitalisation, par assuré et par établissement (plafond relevé à 90 000 € pour les rentes d’incapacité et d’invalidité ou d’assurance décès).

Un conseil aux épargnants ?

Diversifier les établissements et surtout les supports d’investissement ! Avec des taux historiquement bas, le triptyque « sécurité, liquidité et performance » n’est plus d’actualité. Les livrets bancaires et les fonds en euro de certains contrats d’assurance-vie, garantis en capital, ont un rendement inférieur à l’inflation.

Si c’est peu gênant pour l’épargne de précaution à court terme, il faut en revanche, pour mieux valoriser ses placements à moyen et long termes, accepter une dose de risque en diversifiant les supports (immobiliers, obligations, actions…) avec une allocation adaptée à sa capacité à subir des pertes et à son horizon d’investissement.

Pacs ou mariage ?

• Le mariage, plus formel, offre une meilleure protection du survivant grâce à la pension de réversion et du plus faible avec la prestation compensatoire.
• Le Pacs doit être accompagné d’un testament pour donner au survivant le statut d’héritier.

Prévoir un contrat de mariage

Si vous vous remariez et que vous avez chacun des enfants, le régime de séparation de biens peut être plus adapté car :

• il cloisonne les patrimoines ;
• il évite les conflits entre les enfants et le beau-parent en cas de décès.

Attention ! Le choix du régime matrimonial résulte d’une analyse complète de sa situation familiale et patrimoniale.

Adopter l'enfant de l’époux

• Cette démarche permet de donner aux enfants du conjoint les mêmes droits qu’à ses propres enfants. Cela consolide juridiquement la relation humaine qui s’est tissée au fil des années entre le beau-parent et l’enfant.
• Il s’agit d’une adoption simple et non plénière. La filiation est établie avec l’adoptant mais l’enfant conserve également ses liens juridiques avec sa famille biologique. Il peut hériter des deux familles.

Attention ! C’est un acte irrévocable. Il perdure même en cas de divorce.

Donner ensemble à tous ses enfants

La loi permet de procéder à une seule donation-partage au profit de tous ses enfants, issus ou non de l’union.

Attention ! Cet acte est irrévocable. En cas de séparation, les enfants du conjoint partent avec la part des biens communs données.

Le don manuel de sommes d’argent de 31 865 €

• Un grand-parent peut effectuer un don manuel de sommes d’argent d’un montant de 31 875 €, exonéré d’impôt (article 757 du Code général des impôts).
• Le bénéficiaire du don (ou son représentant légal) doit déclarer le montant reçu au centre des impôts via le formulaire n°2735.

Le don « Sarkozy » sous condition d’âge de 31 865 €

• Depuis 2007, un grand-parent peut effectuer un autre don de 31 865 € en exonération d’impôt (article 790 G du Code général des impôts) à condition qu’il soit âgé de moins de 80 ans et que le petit-enfant soit majeur.

La donation de 100 000 € sous condition d’usage

• Un grand-parent peut désormais aussi donner 100 000 € à son petit-enfant, sans payer d’impôt, à condition que ce dernier utilise cette somme pour la construction de sa résidence principale ou pour réaliser des travaux d’économie d’énergie dans sa résidence principale.
• Attention, le plafond de 100 000 € s’entend pour l’ensemble des donations effectuées par les grands-parents.

À savoir

• Les trois abattements sont cumulables.
• Les deux abattements de 31 875 € se reconstituent tous les quinze ans.
• L’abattement de 100 000 € ne s’appliquera que jusqu’au 30 juin 2021.

Les personnes endeuillées et donc fragilisées n’ont pas toujours le temps, ni la volonté, dans ces moments difficiles, d’analyser dans le détail le coût des prestations proposées par les différents opérateurs. En effet, l’inhumation ou la crémation doit être réalisée dans un délai compris entre un et six jours après la date du décès, alors que les proches peuvent être dispersés géographiquement. Pour autant, ce coût représente une dépense comprise, en général, entre 1 500 et 7 000 €. En 2019, un rapport de la Cour des comptes a dénoncé non seulement une évolution tarifaire globalement défavorable aux familles, l’indice du prix des prestations funéraires ayant augmenté deux fois plus vite que celui des prix à la consommation, mais aussi un manque de transparence dans les offres proposées.

Financement des obsèques

Un premier type de contrats d’assurance est destiné à financer uniquement les obsèques. Dans ce cas, le souscripteur détermine un montant de capital destiné à régler ses funérailles. Il désigne un bénéficiaire qui peut être un proche ou une société de pompes funèbres. Au décès de la personne assurée, l’assureur verse le capital au bénéficiaire désigné, ce capital servant à financer tout ou partie des obsèques. S’il s’agit d’un proche, ce dernier dispose de toute latitude dans le choix des prestations funéraires en respectant les éventuelles dispositions du défunt. Si le bénéficiaire est une société funéraire, elle perçoit le capital au décès de l’assuré, en règlement des frais d’obsèques.

Lorsque ce capital est supérieur à la facture présentée par la société de pompes funèbres, le solde est alors versé aux autres bénéficiaires désignés par le souscripteur.

Financement et organisation des obsèques

Un autre type de contrat prévoit non seulement de financer les obsèques mais aussi de les organiser. De ce fait, la personne souscrit à la fois un contrat d’assurance obsèques destiné à les financer et un contrat de prestations funéraires auprès d’une société de pompes funèbres. Dans ce cas, le bénéficiaire du contrat est obligatoirement l’opérateur funéraire désigné par l’assuré. Le souscripteur du contrat choisit et organise, dans le détail, ses obsèques : inhumation ou crémation, cérémonie civile ou religieuse, modèle de cercueil, couronnes, avis de parution dans la presse, fairepart et remerciements… qui font l’objet d’un contrat individualisé et détaillé. Le souscripteur dispose ensuite de la possibilité de modifier à tout moment les prestations choisies. Il peut également changer de prestataire funéraire.

Le choix de la prime

Afin de financer ses funérailles, le souscripteur d’un contrat d’assurance obsèques peut prévoir de verser une prime unique, des primes périodiques durant une certaine durée, par exemple dix années, ou des primes viagères. Du fait de taux d’intérêt actuellement très faibles, la revalorisation du capital assuré peut être inférieure au coût à payer pour les obsèques qui augmente à un rythme supérieur. Il en résulte que les proches doivent, dans cette hypothèse, payer la différence. En ce qui concerne le choix de la prime, il est conseillé de verser une prime unique, si l’on dispose du capital. En effet, il vaut mieux éviter la prime viagère, surtout si l’on est assez jeune, car le total des primes versées risque d’être supérieur au capital réglé par l’assureur. Dans la même optique, ne souscrivez pas trop tôt le contrat car votre espérance de vie est encore importante et votre capital assuré pourrait subir l’érosion monétaire en cas de reprise de l’inflation. Une souscription à partir de 65 ans semble pertinente. Sachez que les assureurs prévoient un âge maximal de souscription qui varie, le plus souvent, en fonction du type de prime versée entre 70 et 85 ans.

Les points à vérifier

Si vous n’arrivez plus à payer vos primes, vous avez la possibilité d’arrêter de verser et de récupérer votre capital. Toutefois, cette opération de rachat peut entraîner des frais prélevés par l’assureur qui peuvent être élevés. Il convient donc d’être vigilant sur ce point. En général, l’assureur ne vous demandera aucun examen de santé ni questionnaire médical lors de la souscription. Toutefois, il existe un délai de carence qui peut être important. Il est fixé entre six mois et deux ans selon les compagnies d’assurances pour les maladies dites prévisibles. Ce délai est fixé afin d’éviter qu’une personne ne souscrive un contrat d’assurance obsèques lorsqu’elle découvre qu’elle n’a plus beaucoup de temps à vivre. En revanche, les décès accidentels, par nature imprévisibles, sont toujours garantis. La simple lecture des documents commerciaux ou publicitaires n’est donc pas suffisante pour pouvoir comparer utilement les points importants des offres : frais de gestion, revalorisation du contrat, frais de rachat, délai de carence… Seule l’analyse des conditions générales vous permet de connaître exactement les conditions contractuelles.

Or, certains assureurs peuvent se montrer rétifs pour vous transmettre ce document, pourtant indispensable à votre bonne information. Il vous appartient donc d’exiger la communication de ce document avant toute souscription.

Informer vos proches de la souscription 

Il est essentiel que vous préveniez vos proches de la souscription du contrat d’assurance obsèques, de la formule choisie, des garanties existantes et des bénéficiaires désignés. La transmission d’une copie des conditions générales et particulières au bénéficiaire est même recommandée pour ne pas perdre en efficacité.

En effet, votre famille devra se montrer très réactive afin d’effectuer les démarches nécessaires dans un délai court. Or, certaines compagnies d’assurance demandent la communication de nombreuses pièces et les démarches pouvant prendre beaucoup de temps. De plus, les services de gestion de certaines compagnies peuvent être surchargés et le capital versé, dans ce cas, trop tardivement.

Si vous ne savez pas si la personne décédée a souscrit un contrat, vous pouvez mandater le notaire en charge de la succession pour qu’il puisse interroger l’administration fiscale qui gère le fichier FICOVIE. Toutefois, seuls les contrats dont le montant total de primes versées est supérieur à 7 500 € sont enregistrés dans ce fichier. Vous pouvez également interroger directement l’AGIRA par l’envoi d’un simple courrier via un formulaire spécifique aux contrats d’assurance obsèques, disponible sur le site www.agira.asso.fr.

Comment évaluer ses biens immobiliers ?

La valeur à déclarer est le prix auquel ils pourraient se vendre sur le marché au 1er janvier de l’année d’imposition. Le plus simple est de procéder par comparaison. Tout intéressé peut consulter librement, et sans limitation du nombre de recherches, les données notariales et celles de la Direction générale des finances publiques sur app.dvf.etalab.gouv.fr et accéder ainsi au prix de vente de biens similaires sur une même zone.

Pour une estimation plus précise, mieux vaut disposer d’avis de valeurs d’agences locales ou de notaires négociateurs (Immobilier.notaires.fr).

Qu’en est-il pour les biens détenus en SCI ?

Pour les biens abrités dans une SCI, seules les parts sont imposables (leur valeur se calcule en fonction de l’actif et du passif de la société). Celles-ci bénéficient d’une décote de 10 à 15 % liée à la difficulté de les céder.

Attention, depuis le 1er janvier 2018, les dettes contractées par une SCI, auprès du redevable, pour l’acquisition d’actifs immobiliers ne sont déductibles qu’à certaines conditions. Il est alors indispensable de recourir à son expert-comptable pour déterminer avec certitude le passif déductible.

Comment diminuer son patrimoine imposable ?

Ceux qui frôlent le seuil d’imposition ont intérêt à conserver leurs emprunts. Un remboursement anticipé les priverait d’un passif déductible. Les autres peuvent effectuer des donations, sans se réserver l’usufruit. En cas de démembrement, la valeur à déclarer et « le déclarant » dépendent du caractère « volontaire » ou « légal » de l’opération. S’il résulte d’une donation entre époux ou d’un testament, c’est la valeur en pleine-propriété qui est retenue chez l’usufruitier. S’il est conféré par la loi (usufruit légal du conjoint survivant, par exemple), c’est seulement la valeur de son usufruit qu’il devra déclarer.

Le 28 janvier dernier, les notaires du Grand Paris ont annoncé que le prix moyen au mètre carré à Paris passerait de 10850 € en novembre 2020 à 10 700 € en mars 2021, selon les promesses de vente déjà enregistrées. Une baisse de 1,4% en quatre mois. Si l’évolution annuelle des prix entre mars 2020 et mars 2021 reste à la hausse, à + 2,3 %, le volume des ventes en un an entre novembre 2020 et novembre 2021 chute de 18 % sur le marché parisien. Au niveau national, la baisse du nombre de ventes n’atteint que 4%. De même, au deuxième semestre 2020, Paris ne représente plus que 17% des transactions de logements anciens en Ile-de-France, contre 20% en moyenne ces 20 dernières années. Paris n’est donc plus la locomotive du marché immobilier.

Déplacement vers la banlieue

Une faible performance pour la capitale comparée aux évolutions annuelles entre les premiers trimestres 2020 et 2021 pour les appartements anciens en Petite couronne (+6,2%) et en Grande Couronne (+ 3,4%). La hausse des prix en banlieue est encore plus marquée côté maisons anciennes. Ainsi, la hausse annuelle entre les premiers trimestres 2020 et 2021 atteint + 7 % en Petite Couronne et + 7,1 % en Grande couronne. Les citadins confinés dans des petits espaces sans extérieur durant le confinement de mars 2020 semblent donc de plus en plus attirés par la maison avec jardin. Une démarche également facilitée par la mise en place quasi généralisée du télétravail.

Découvrez la totalité de notre article dans la Lettre mensuelle Conseils des notaires n°45 de mars 2021 disponible sur abonnement.

Une fois encore, la jurisprudence rappelle que les contrats doivent être exécutés de bonne foi. Dans le cadre d’un programme immobilier défiscalisé, un couple acquiert en 2006 un deux pièces à La Réunion pour la somme de 101 500 €. Le bien est ensuite loué à plusieurs reprises, permettant une économie d’impôt de 17 588 €.

En 2013, les acquéreurs décident de le mettre en vente. L’appartement est alors évalué entre 55 000 et 65 000 €. S’estimant trompés sur la valeur du bien, ils tentent de faire annuler la vente pour récupérer les sommes versées.

L’affaire est portée en justice. La vente n’est pas annulée mais les juges estiment que les documents remis par le vendeur encourageaient clairement le client à croire que son seul risque était de « gagner de l’argent ». Le vendeur avait transmis une seule étude théorique envisageant l’hypothèse la plus optimiste (une progression annuelle de 2 % des loyers et de la valeur bien) et fourni aux acheteurs, les services d’un professionnel chargé de la gestion locative du logement.

Les juges considèrent que ce manque d’informations constitue une faute qui donne droit à indemnisation. Cette faute a privé les époux d’une perte de chance évaluée à 17 000 €. Il est en effet établi que s’ils avaient investi la même somme pour acquérir un bien en métropole, celui-ci aurait conservé sa valeur et aurait pu être revendu au prix où il avait été acheté.

Enfin, le vendeur est également condamné à réparer le préjudice moral qu'il a causé aux époux. Ces derniers ont en effet souffert d’anxiété, un état généré par la perte de capital liée à l’opération infructueuse et par la procédure judiciaire qui s’en est suivie. Le promoteur est condamné à leur verser à chacun la somme de 3 000 €.

Lire l'arrêt de la Cour de cassation du 14 janvier 2021